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Mietvertrag: Vorsicht bei Untervermietung .
Leitsatz des BGH:

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

I. Sachverhalt

Der Gläubiger betrieb gegen die Schuldner die Zwangsvollstreckung aus einem Urteil, durch das diese zur Räumung von Gewerberäumen im Erdgeschoss eines Hotels verurteilt worden sind.

Dagegen wandte sich ein weiterer Beteiligter, der behauptet, aufgrund eines Untermietvertrags mit den Schuldnern alleiniger Untermieter der Räume zu sein.

II. Die BGH Entscheidung

Die Vorinstanz hatte die Räumung auch gegen einen im Räumungstitel namentlich nicht bezeichneten Untermieter ausnahmsweise noch für zulässig erklärt, wenn dem Gläubiger erst kurz vor Beginn der beabsichtigten Räumungsvollstreckung ein angeblicher Untermieter präsentiert werde, der sein angebliches Besitzrecht erst nach der Beendigung des Besitzrechts des Hauptmieters begründet habe. Andernfalls würde dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet, weil ein räumungsunwilliger Schuldner die geschuldete Räumung nach Belieben durch Präsentation immer neuer angeblicher Untermieter verzögern könnte. Ein solches Zusammenwirken des Hauptmieters und des angeblichen Untermieters zum Zweck der Vollstreckungsvereitelung sei rechtsmissbräuchlich und damit unbeachtlich.

Die Räumungsvollstreckung gegen einen Untermieter erfordert einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel; dazu reicht der aufgrund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels nicht aus. Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn unter anderem die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind (§ 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Auch der Grundsatz von Treu und Glauben, der auch im Zwangsvollstreckungsverfahren gilt, rechtfertigt nach der Bewertung des BGH keine abweichende Beurteilung. Die Berufung auf eine nur formale Rechtsstellung kann allerdings den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechen und daher rechtsmissbräuchlich sein. Eine Person, gegen die die Zwangsvollstreckung stattfinden soll, beruft sich jedoch nicht auf eine nur formale Rechtsstellung, wenn sie geltend macht, die Zwangsvollstreckung sei unzulässig, weil sie in dem Titel oder der Klausel namentlich nicht bezeichnet sei. Die maßgebliche Bestimmung des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO sichert nicht lediglich die Einhaltung einer Formalität, sondern gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs gegen die in dem Titel oder der Klausel genannten Personen ausgeübt wird.

Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung kann nach der Entscheidung des BGH nicht durch materiell-rechtliche Erwägungen außer Kraft gesetzt werden. Gegen andere als die in dem Titel oder der Klausel bezeichneten Personen darf die Räumungsvollstreckung selbst dann nicht erfolgen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass diese nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an den Gläubiger verpflichtet sind. So ist die Räumungsvollstreckung des Vermieters gegen den im Räumungstitel nicht genannten Untermieter selbst dann unzulässig, wenn feststeht, dass das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter beendet und der Untermieter daher nach § 546 Abs. 2 BGB zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet ist.

Billigkeitserwägungen können es erst recht nicht rechtfertigen, die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung außer Acht zu lassen und staatlichen Zwang gegen Personen auszuüben, gegen die kein Vollstreckungstitel bzw. keine Vollstreckungsklausel vorliegt. Es kommt daher nicht darauf an, ob ein Nutzer der Räume gegen Treu und Glauben verstößt, weil er sich auf ein tatsächlich nicht bestehendes Untermietverhältnis mit dem Räumungsschuldner beruft, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

Auch der Gerichtsvollzieher wäre überfordert, wenn er sich bei der Vollstreckung nicht allein auf den ihm vorliegenden Titel verlassen könnte, sondern daneben materiell-rechtliche Erwägungen zur Frage des Besitzrechts der im Titel nicht benannten, aber den Besitz tatsächlich innehabenden Person anzustellen hätte. Gleiches gilt, wenn er zu prüfen hätte, ob es Treu und Glauben widerspricht, dass die den tatsächlichen Besitz innehabende Person sich bei der Räumungsvollstreckung auf ein angebliches Besitzrecht beruft, etwa weil sie im Zusammenwirken mit dem Räumungsschuldner die Zwangsvollstreckung zu vereiteln versucht. Derartige Fragen sind daher nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahren, sondern im Erkenntnisverfahren zu klären. Der Gerichtsvollzieher hat nicht das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich wie der Besitz erlangt ist. Sodann hat er nur noch zu prüfen, ob sich die Räumungsverpflichtung nach dem vom Gläubiger beigebrachten Titel gegen den von ihm festgestellten Besitzer der Mietsache richtet.

III. Konsequenzen

Sollte ein angeblicher Untermieter nicht Besitzer der zu räumenden Gewerberäume sein, wäre sein Rechtsmittel gegen die Zwangsvollstreckung nicht begründet. Gegen Personen, die sich in den herauszugebenden Mieträumen aufhalten, ohne deren Besitzer oder Mitbesitzer zu sein - wie etwa Bedienstete oder Besucher - findet keine Zwangsvollstreckung statt, da sie nicht im Sinne des § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz der Mieträume zu setzen sind. Ihre Zwangsräumung hat ihre Grundlage in der allein gegen den Mieter als Besitzer der Mieträume gerichteten Zwangsvollstreckung. Da gegen diese Personen keine Zwangsvollstreckung stattfindet, müssen sie in dem Titel oder der Klausel auch nicht gemäß § 750 Abs. 1 ZPO namentlich bezeichnet sein.

Generell ist es ratsam, im Mietvertrag das Recht zur Untervermietung von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen, um Überraschungen bei der Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

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