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Entschädigung des Pächters in der Flurbereinigung .

Zwar ist ein Pächter nur Nebenbeteiligter (§ 10 Nr. 2 d) FlurbG) und nicht Mitglied der Teilnehmergemeinschaft (§ 16 Satz 1 FlurbG). Er ist befugt, gegen die fernstraßenrechtliche Planfeststellung zu klagen (BVerwGE 105, 178).

Er kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auch Ansprüche wegen einer Enteignungsentschädigung geltend machen. Die Entschädigung ist zu Händen der Teilnehmergemeinschaft zu leisten (§ 88 Nr. 3 Satz 4, Nr. 6 Satz 3 FlurbG). Diese ist dabei jedoch lediglich Zahlungsempfängerin (BVerwGE 66, 224), was die Anspruchsberechtigung des einzelnen zu Entschädigenden nicht in Frage stellt (BGHZ 156, 257).

Die Rechte des Pächters, den Pachtzins zu mindern oder sich sonst vom Pachtvertrag zu lösen (§§ 70, 71 FlurbG) regeln nur das Schicksal des Pachtverhältnisses, wenn dem Eigentümer Land neu zugewiesen wurde, an dem sich das Pachtverhältnis fortsetzt, sie begrenzen aber nicht das Entschädigungsrecht des Pächters.

Dem Pächter steht eine Entschädigung zu, wenn durch die vorläufige Einweisung entschädigungspflichtig in eine Art. 14 GG unterfallende Eigentumsposition des Pächters der betroffenen Flächen eingegriffen wird.

1. Grundrechtsschutz der Pachtflächen eines Landwirtschaftsbetriebes

Der eingerichtete und ausgeübte auch landwirtschaftliche Gewerbebetrieb stellt eine durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Rechtsposition dar (BGHZ 67, 190, 192), wie auch das durch den schuldrechtlichen Pachtvertrag gewährte Nutzungsrecht am jeweiligen Grundstück (BGH Urteil vom 2. Februar 1984).

  • Entschädigung für Substanzverlust

    Für den Eingriff in das Pachtrecht hat der BGH entschieden, dass im Falle der Enteignung von Grundbesitz der Pächter als Nebenberechtigter nicht vollen Ersatz seines wirtschaftlichen Schadens beanspruchen kann, der sich als Folge der Grundstücksenteignung einstellt; er muss sich vielmehr regelmäßig mit der Entschädigung für seinen "Substanzverlust" begnügen, also mit dem Ausgleich dessen, was er von seinem Recht hat abgeben müssen oder was ihm an vermögenswerter Rechtsposition genommen worden ist. Der Anspruch beschränkt sich im Grundsatz auf den Betrag, der den Pächter zur Zeit der Besitzaufgabe in den Stand setzt, ein entsprechendes Pachtverhältnis unter den nämlichen Vorteilen, Voraussetzungen und Bedingungen einzugehen, wobei ein rein objektiver Maßstab, der Wert für "jedermann", anzulegen ist; der Reinertrag des Gewerbes, das der Pächter auf dem enteigneten Grundstück betrieben hat, kann nicht maßgebend sein - ebenso wenig wie der Wert des Betriebes -, sondern nur die Summe, die den Betroffenen instand setzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu erwerben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Pachtrecht überhaupt auf dem Markt zu erwerben war oder zu erwerben ist. Zahlt der Pächter in etwa den marktüblichen Zins, wird deshalb ein eigener Substanzwert des enteigneten Pachtrechts nicht angenommen werden können. Der betroffene Pächter wird durch die ersparte (§ 586 Abs. 2 beziehungsweise § 581 Abs. 2, § 536 Abs. 1 BGB) marktübliche Pacht "bildhaft" in die Lage versetzt, sich ein entsprechendes Pachtobjekt zu beschaffen, unabhängig davon, ob diese Möglichkeit tatsächlich besteht (BGHZ 156, 257, 259 f). Ist jedoch der marktübliche Pachtzins höher als die geschuldete Pacht, so drückt sich darin ein besonderer Wert der Pachtrechtssubstanz aus.

  • Eingriff in Grundrecht auf Gewerbebetrieb

    Der Entzug einer zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Pachtfläche stellt sich zugleich als Eingriff in den eigentumsrechtlich geschützten eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb dar (BGHZ 67, 190, 192).

    1. Als Beeinträchtigung des eingerichteten und ausgeübten landwirtschaftlichen Gewerbebetriebs kommen an- und durchschneidungsbedingte Nachteile in Betracht, die sich z. B. aus enteignungsbedingten Mehrentfernungen bzw. Umwegen ergeben.

    2. Durchschneidungen und Anschneidungen der bewirtschafteten Fläche bewirken zusätzlich eine schlechtere Formung der verbleibenden Flächen im Vergleich zum Ausgangsgrundstück. Dies bedingt höhere Arbeits- und Maschinenkosten bei der Bearbeitung, höhere Kosten an Betriebsmitteln (Saatgut, Pflanzenschutz- und Düngemittel) wegen Überlappungen von Arbeitsgängen sowie Mindererträge in Wende- und Randbereichen (Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre, 3. Aufl., S. 183).

    Die Ursache dieser Nachteile liegt bei den Umwegschäden (Mehrwegen) in der durch den Grundstücksverlust bedingten Lösung des Grundstückszusammenhangs und bei den sonstigen An- und Durchschneidungsschäden in den Erschwernissen für die Bewirtschaftung der Restflächen. Diese sich auf den Ertrag eines landwirtschaftlichen Betriebs auswirkenden Nachteile, die sich aus dem Wegfall des entzogenen Grundstücks als Betriebsbestandteil ergeben, sind daher Ausdruck einer enteignungsbedingten objektiven Betriebsverschlechterung und somit letztlich Ausdruck einer Substanzminderung des landwirtschaftlichen Betriebs als des Zugriffsobjekts. Sie entsprechen den betriebswirtschaftlichen Vorteilen, die das entzogene Grundstück als Bewirtschaftungs- und Wirtschaftsobjekt über den allgemeinen Verkehrswert im landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr hinaus für den konkreten landwirtschaftlichen Betrieb hatte. Diese Nachteile am ausgeübten und eingerichteten Gewerbebetrieb werden durch die Substanzentschädigung wegen des entzogenen Grundstücks grundsätzlich nicht ausgeglichen (BGHZ 67, 190, 194 f).

2. Schutz eines vom Pächter bewirtschafteten Schlages

Führt die Besitzeinweisung zu einer Durchschneidung des von dem Pächter bewirtschafteten Schlags, stellt dies einen Eingriff in eine Eigentumsposition des Pächters dar.

Bei einem Schlag handelt es sich um eine räumlich zusammenhängende landwirtschaftliche Nutzfläche, die nicht durch Wege, Gräben und dergleichen durchzogen wird, und eine beträchtliche Größe hat. Wenn ein landwirtschaftlicher Unternehmer eine solche Fläche als Einheit bewirtschaftet, werden aufgrund der besonders rationellen Bearbeitungsmöglichkeit wirtschaftliche Vorteile bestehen (vgl. Aust/Jacobs/Pasternak, Enteignungsentschädigung, 6. Aufl., Rn 29). Diese Vorteile wiegen um so schwerer, je mehr einzelne Flächen den Schlag bilden, die unterschiedlichen Eigentümern gehören, und je kleiner deshalb die Grundstückseinheiten innerhalb des Schlages sind.

Wenn ein solcher Schlag durchschnitten wird und deshalb zusätzliche Kosten entstehen, gehen die wirtschaftlichen Vorteile der Bewirtschaftung einer großen einheitlichen Fläche verloren. Hierbei ist in den Blick zu nehmen, dass die Summe der Werte der vielen Einzelgrundstücke nicht den wirtschaftlichen Wert des Schlags insgesamt repräsentiert. Jeder einzelnen Fläche haftet für sich nicht der Vorteil an, der sich im wirtschaftlichen Wert eines Schlages anteilig für das Grundstück widerspiegelt.

Wenn dieser wirtschaftliche Wert, der sich aus der Zuordnung des Schlages als Gesamtfläche zum landwirtschaftlichen Unternehmen ergibt, durch die entstehenden Mehrkosten gemindert wird, handelt es sich um einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten landwirtschaftlichen Gewerbebetrieb. Die Zugehörigkeit eines Schlages als Wirtschaftseinheit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb ist mithin ein zusätzlich zu entschädigendes Eigentumsrecht.

Dieser Entschädigung für die aufgetretenen Wirtschaftserschwernisse in einem landwirtschaftlichen Betrieb aufgrund der Durchschneidung des Schlags steht nicht das Verbot der Doppelentschädigung entgegen. Die Wirtschaftserschwernisse sind Folge eines Eingriffs in den eigentumsrechtlich geschützten Betrieb des Pächters. Die hierfür zu zahlende Entschädigung steht deshalb nicht den Eigentümern zu. Die aus der Durchschneidung für die Bewirtschaftung des Schlages erwachsenden Nachteile werden auch nicht durch entsprechende Minderungsrechte des Pächters gegenüber den von der vorläufigen Besitzeinweisung betroffenen Grundstückseigentümern ausgeglichen. Nur diese Eigentümer könnten Minderungsrechten des Pächters des Schlages und auch nur im Hinblick auf die konkret in Anspruch genommene Fläche ausgesetzt sein. Gegenüber den anderen Eigentümern stehen dem Pächter von vornherein keine solche Minderungsrechte zu, da die Nutzung der von der vorläufigen Einweisung nicht betroffenen Flächen für sich genommen nicht beeinträchtigt ist. Das Minderungsrecht kann allenfalls bis zur Höhe des Pachtzinses bestehen, welcher dem Wert des Nutzungsrechtes am Grundstück als Teil des Schlags nicht entspricht.

Im Übrigen beurteilt sich die Höhe der Entschädigung für die Nachteile aufgrund der vorläufigen Besitzeinweisung nach der Grundstückssituation, wie sie sich v o r Abschluss des Flurbereinigungsverfahrens beim Zugriff darstellt, und nicht nach der sich nach Abschluss des Flurbereinigungsverfahrens ergebenden, die maßgeblich ist für die Bemessung der Entschädigung für die (endgültige) Enteignung.

Die durch die Durchschneidung eintretenden Wirtschaftserschwernisse werden auch nicht durch eine Verzinsung der Entschädigung für den Nutzungsentzug ausgeglichen. Eine Verrechnung der Zinsen, die mit einem Entschädigungsbetrag für den Eingriff in die Nutzung selbst erwirtschaftet werden könnten, mit den Entschädigungsansprüchen wegen eingetretener Wirtschaftserschwernisse kommt nicht in Betracht. Ein Entschädigungsberechtigter ist grundsätzlich in der Verwendung der Entschädigung frei. Darüber hinaus sind die Zinsen in der Regel durch ein höheres Risiko des Kapitalverlustes erwirtschaftet (BGHZ 67, 190, 196).

3. Höhe der Entschädigung

Die für die Entschädigung geltenden allgemeinen Grundsätze sind auch auf die Bemessung der Entschädigung bei vorläufiger Besitzeinweisung anzuwenden (BGH Urteil vom 24. November 1975 - III ZR 113/73). Bei der Ermittlung des Umfangs der Entschädigung ist maßgeblich, inwieweit ein Vermögenswert als Eigentum im Sinne des Art. 14 GG geschützt und eine Rechtsposition des Pächters beeinträchtigt worden ist. Es kommt also nicht darauf an, wie lange das Pachtverhältnis fortgeführt worden wäre, wenn es nicht zur Enteignung der in Rede stehenden Flächen gekommen wäre. Vielmehr ist entscheidend, bis zu welchem Zeitpunkt nach der vertraglichen Rechtslage der Pächter dem Eigentümer die Rückgabe von Besitz und Nutzung hätte vorenthalten können. Rechtli Dies bedeutet aber zugleich, dass die in der Zugehörigkeit aller im Schlag befindlichen Grundstücke zum Betrieb des Pächters wurzelnden besonderen wirtschaftlichen Vorteile nur solange gesichert und damit entschädigungsrechtlich bedeutsam sind, als die einzelnen Gründstücke in den landwirtschaftlichen Betrieb einbezogen sind.ch nicht gesicherte Erwartungen des Pächters auf den Fortbestand des Vertragsverhältnisses bleiben bei der Entschädigung unberücksichtigt (BGHZ 156, 257, 265).

Gelingt es dem Pächter nach dem Zugriff, die Pachtzeit zu verlängern, so steht zwar auch das dadurch neu begründete Nutzungsrecht unter dem Schutz des Art. 14 GG. Dieses entsteht aber nicht mehr in dem ursprünglichen Umfang, sondern nur noch vermindert um die aus dem vorherigen Zugriff folgende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Die tatsächliche Verlängerung des Pachtverhältnisses nach dem Zugriff führt deshalb zu keiner höheren Entschädigung.

Für die Bemessung der Entschädigung für einen Zugriff auf Flächen in einem von einem Pächter bewirtschafteten Schlag ist deshalb von der Pachtzeit jedes einzelnen Grundstücks auszugehen. Die Zugehörigkeit jedes einzelnen Grundstücks zum eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb des den Schlag bewirtschaftenden Pächters ist durch die zum Zeitpunkt des enteignenden Zugriffs noch vertraglich bevorstehende, nicht unter dem Vorbehalt einer möglichen Kündigung des Eigentümers stehende Pachtzeit begrenzt. Die Möglichkeit einer Pachtverlängerung stellt sich zum Zeitpunkt des Zugriffs als tatsächliche Chance, nicht als rechtlich gesichert dar, auch wenn der Pächter nach dem Zugriff eine solche erreichen konnte.

Dies bedeutet aber zugleich, dass die in der Zugehörigkeit aller im Schlag befindlichen Grundstücke zum Betrieb des Pächters wurzelnden besonderen wirtschaftlichen Vorteile nur solange gesichert und damit entschädigungsrechtlich bedeutsam sind, als die einzelnen Gründstücke in den landwirtschaftlichen Betrieb einbezogen sind.

Für die Höhe der Entschädigung des Pächters eines Schlages folgt daraus, dass die wirtschaftlichen Nachteile zu ermitteln sind, die der Pächter durch die vorläufige Besitzeinweisung entstanden sind, und zwar bezogen auf die Nutzung des gesamten Schlags, solange ein Pachtrecht bzw. Pflugtauschrecht für alle im Schlag liegenden Grundstücke bestand. Sodann sind die Grundstücke aus der Betrachtung auszuscheiden, hinsichtlich deren der Pächter keine weitere gesicherte Rechtsposition hat. Zu bewerten ist dann, inwieweit gleichwohl noch ein besonderer wirtschaftlicher Wert durch die Bewirtschaftung der übrigen Flächen als Einheit besteht, der durch die Durchschneidung gemindert wird und deshalb zu entschädigen ist. Die eigentumsbeeinträchtigende Wirkung des Zugriffs ist erst beendet, wenn die noch vom landwirtschaftlichen Betrieb einbezogenen Flächen keinen besonderen Wert mehr darstellen, der über den Nutzwert eines jeden Grundstücks hinausgeht.

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