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Mieterhöhung - wann darf der Vermieter erhöhen? .

Die Aussicht auf eine steigende Inflationsrate wirft die Frage auf, wann der Vermieter einer Wohnung oder eines Büros eine Mieterhöhung verlangen kann, um den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

  1. Welcher Mietspiegel ist maßgeblich?

    Der Mietspiegel ist gemäß § 558c BGB eine Übersicht für die ortsüblichen Mieten. Er wird von den Gemeinden oder Interessenverbänden in regelmäßigem Abstand von zwei Jahren herausgegeben und gilt nur im Bereich des sogenannten "freifinanzierten Wohnungsbaus". Der Mietspiegel ist daher ausschließlich für Gebäude oder Räume relevant, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Sind die dort genannten Verhältnisse wissenschaftlich belegt, handelt es sich um einen sog. qualifizierten Mietspiegel. Der Unterschied zwischen qualifiziertem Mietspiegel und einfachem Mietspiegel wirkt sich im Gerichtsprozess aus: Nur bei einem qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass seine Angaben richtig sind (§ 558d Absatz 3 BGB).

    Einige Mietspiegel beinhalten ausschließlich Angaben zu Wohnungen, nicht jedoch zum Wohnwert von Einfamilienhäusern. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel für Einfamilienhäuser entsprechend, wenn die konkrete Mieterhöhung innerhalb der Mietpreisspanne von Wohnungen liegt. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. (Urteil v. 17.09.2008, Az.: VIII ZR 58/08)

  2. Muss der Mietspiegel beigefügt werden?

    Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Miete, muss er begründen, warum der bisherige Mietzins nicht mehr den regionalen Mieten entspricht. Die Begründung erfolgt in vielen Fällen mit dem Mietspiegel. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter sich dann auf den Mietspiegel beziehen und dem Mieter seinerseits die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen, damit der Mieter überprüfen kann, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.

    Handelt es sich um einen Mietspiegel, der von der Stadt oder Gemeinde herausgegeben und im Amtsblatt veröffentlicht ist, reicht ein einfacher Hinweis auf den Mietspiegel aus. Anders dagegen, wenn es sich um einen Mietspiegel einer Mieter- oder Vermieterinteressengemeinschaft handelt, der häufig nur gegen Bezahlung einer entsprechenden Gebühr erhältlich ist. In solchen Fällen sind dem Mieter Kosten für die Einsichtnahme nicht zumutbar. Daher ist der Mietspiegel in Form einer Kopie dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH jedoch noch eine weitere Möglichkeit eröffnet: Die Beifügung des Mietspiegels ist auch entbehrlich, wenn der Vermieter ihn frei zugänglich auslegt, so dass ihn der Mieter zur Kenntnis nehmen kann. (Urteil v. 11. März 2009, Az.: VIII ZR 74/08)

  3. Welche Wohnungsmerkmale entscheiden?

    Der Mietspiegel ist in verschiedene Abteilungen unterteilt, die neben der Wertigkeit der regionalen Wohnlage auch bestimmte Merkmale der Wohnungen selbst enthalten. Anhand dieser Merkmale wird dann der konkrete Wohnwert ermittelt, wobei die einzelnen Kriterien je nach ihrer Art wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet werden. Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten über die Zuordnung und Bewertung bestimmter Mietspiegelmerkmale. Und nicht selten enden diese Fälle vor Gericht.

    Die Richter ordnen dann konkret jedes einzelne Wohnungsmerkmal einem bestimmten Kriterium zur Wohnungsausstattung in den Mietspiegelabteilungen zu. Dabei steckt oft die Tücke im Detail. Das zeigt zum Beispiel ein Fall, der vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg verhandelt wurde: Bei einer Mieterhöhung sollte ein neuer Laminatboden als Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" laut Mietspiegel wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Weil aber im konkreten Fall bei der Wohnung lediglich die Bodenfläche mit Laminat ausgelegt und nicht auch entsprechende Fuß- und Sockelleisten verlegt worden waren, durfte der Laminatboden nur neutral gewertet werden, weil er nach Meinung der Amtsrichter nicht vollständig und damit fachkundig verlegt worden war. (Urteil v. 21. November 2008, Az.: 16b C 185/08)

  4. In welchen Intervallen darf die Miete erhöht werden?

    Die Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich geltend machen. Rechtlich handelt es sich dabei um eine einseitige Willenserklärung des Vermieters, der allerdings der Mieter zustimmen muss, damit sie für beide Seiten verbindlich wird. Er hat einen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Als Zustimmung gilt oftmals bereits die vorbehaltslose Zahlung des erhöhten Mietzinses. Der Vermieter darf allerdings nur eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Wohnungsmiete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben ist. Entscheidender Zeitpunkt ist der Termin, zu dem die Mieterhöhung gelten soll.

    Viele Vermieter lassen kulanterweise neue Mieter vorzeitig in die Wohnung, ohne für die ersten Wochen Miete zu verlangen. Diese Kulanz kann sich dann jedoch auf die 15-Monatsfrist auswirken, indem die mietzinsfreie Zeit nicht berücksichtigt wird. Das gilt aber nicht für den Fall, dass die Mieter als Gegenleistung für die erlassene Miete die Anfangsrenovierung der Wohnung übernehmen. Treffen Vermieter und Mieter eine entsprechende Vereinbarung, so zählt der Zeitpunkt des Einzugs als vollwertige Mietzeit. Das hat zuletzt das Amtsgericht Dresden wieder bestätigt. Denn in diesen Fällen hat der Vermieter den Mietzins quasi als Entgelt für die Wohnungsrenovierung erlassen. (Urteil v. 11. September 2008, Az.: 145 C 4256/08)

  5. Um wie viel Prozent darf die Miete erhöht werden?

    Gemäß § 558 Absatz 3 BGB darf der Mietzins im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der letzten drei Jahre nur bis zu maximal 20 Prozent insgesamt erhöht werden. Diese Grenze muss der Vermieter neben der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten. Die Ausnahmen von dieser sog. Kappungsgrenze finden sich im 4. Absatz von § 558 BGB. Die Limitierung für die Mieterhöhung dient dem Schutz des Mieters, damit er nicht innerhalb kürzester Zeit mit einer enormen Mietsteigerung belastet wird.

    Der Vermieter darf also einerseits den Mietzins nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, auch wenn diese unterhalb der Kappungsgrenze liegt. Andererseits ist eine Mieterhöhung um mehr als 20 Prozent unzulässig, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist.

  6. Alternative ist eine vertragliche Vereinbarung

    Im Zivilrecht, also auch im Mietrecht, gilt der Grundsatz der Vertragsautonomie. Aus diesem Grund steht es Vermieter und Mieter weitgehend frei, mit welchem Vertragsinhalt sie einen Mietvertrag abschließen. Das gilt auch für die Erhöhung der Miete. Ausgenommen sind lediglich Mietverhältnisse im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. Ansonsten kennt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwei Varianten, bei denen eine Mieterhöhung bereits im Voraus vertraglich festgelegt werden kann:

    1. Indexmiete

      Bei der Indexmiete wird vereinbart, dass die Miete anhand des vom Bundesamt für Statistik ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte orientiert. Diese Art der Festlegung der Mieterhöhung ist in der Praxis jedoch die absolute Ausnahme.

    2. Staffelmiete

      Mehr praktische Relevanz hat die sog. Staffelmiete. Hier wird eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, dass der Mietzins innerhalb eines bestimmten Zeitintervalls automatisch erhöht wird.

    Bei beiden oben genannten Mietvereinbarungen ordnet das BGB bestimmte Voraussetzungen an. So muss formell die Vereinbarung schriftlich erfolgen und auch bei Index- oder Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nur nach einer bestimmten Frist zulässig und muss begründet werden.

  7. Modernisierung

    Neben der freiwilligen beiderseitigen Vereinbarung einer Mieterhöhung im Voraus, kann eine Erhöhung des Mietzinses auch bei Zusatzaufwendungen des Vermieters gesetzlich erzwungen werden. Dabei sind unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen zu beachten, je nachdem, weswegen eine Erhöhung der Miete durchgesetzt werden soll. Nur wenn eine Mieterhöhung ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist, kann der Vermieter keine Mieterhöhung beanspruchen. Man unterscheidet bei der Erhöhung des Mietzinses wie folgt:

    1. Modernisierung

      Wegen einer Modernisierung der Wohnung kann ebenfalls eine Mieterhöhung anfallen. In diesem Fall hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern kann die Erhöhung allein durch einseitige Erklärung festlegen. Dabei ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung unabhängig von einer Erhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und kann auch mit einer solchen kombiniert werden.

      Allerdings berechtigen nur Baumaßnahmen zur Mieterhöhung gemäß §§ 559 f., die sich auch auf den Gebrauchswert der Mietsache positiv auswirken. Hierunter fallen beispielsweise eine bessere Lüftung, Isolierverglasungen, Zentralheizungen und Maßnahmen zur Energieeinsparung. Achtung: Nicht zu einer Erhöhung der Miete berechtigen dagegen reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

      Sind alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, ist eine Mieterhöhung um jährlich bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten rechtens.

    2. Gestiegene Betriebskosten

      Ist im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, hat der Vermieter gemäß § 560 BGB das Recht, eine Erhöhung des mit der allgemeinen Miete monatlichen Pauschalbetrags zu verlangen, wenn sich die Betriebskosten verteuert haben. Auch hier gilt, dass eine Erhöhung unabhängig von den anderen Erhöhungsvarianten erfolgen kann, beispielsweise wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB).

      Ebenso ermöglicht § 560 Abs. 2 BGB eine Herabsetzung der Nebenkostenpauschale, wenn sich die Betriebskosten verbilligen.

  8. Sonderkündigungsrecht des Mieters

    Bei Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) oder wegen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, damit er einer eventuelle krassen finanziellen Überforderung ausweichen kann. Er darf dann – auch wenn das Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig ist – zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

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