Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Mietverträge teilweise unwirksam
<2009-09-23>
Die Wandfarbe bei Auszug darf mit dem Mieter nur in einem individuell ausgehandelten Zusatzvertrag vereinbart werden.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

1. Der Fall

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt: "Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen.

2. Das Urteil

Die Revision des Klägers hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Nach Auffassung des BGH ist die Klausel unwirksam und daher besteht ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht. Der BGH hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. So verhalte es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß - etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung - bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt.

Das Berufungsgericht sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so sei sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.

3. Rat

Nach dem Urteil sind zahlreiche Mietverträge teilweise unwirksam. Der Vermieter kann das Problem, dadurch lösen, daß er mit dem Mieter einen Zusatzvertrag zu dem gewünschten Farbton von Wänden, Decken und Holzwerk schließt, die diese bei Auszu haben sollen. Das Aushandeln sollte dokumentiert sein. Beispielsweise könnte der Vermieter

  1. auf die turnusmäßigen Renovierungen zugunsten nur einer Schlußrenovierung oder
  2. auf eine denkbare Mieterhöhung für einen definierten Zeitraum

als Entgegenkommen verzichten.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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