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Betreutes Wohnen in Eigentumswohnungen - Betreuungsverträge .
Verpflichtung zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit mehr als 2 Jahren Bindung ist unwirksam

Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen.

Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, ist unwirksam.

BGH Urteil vom 13. Oktober 2006, Az. V ZR 289/05

A. Sachverhalt

Die Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der Teilungserklärung dem betreuten Wohnen dient. Die Teilungserklärung enthält hierzu Regelungen, die die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis einschränken und die Sondereigentümer verpflichten, mit der Klägerin jeweils einen Betreuungsvertrag über sog. Regelleistungen abzuschließen. Unter Bezugnahme auf die zuletzt genannte Bestimmung schlossen die Parteien Ende 1997 einen solchen Vertrag. In dem von der Klägerin gestellten Formularvertrag heißt es unter § 5 (Dauer dieses Vertrages): "Tritt dauernde schwere Pflegebedürftigkeit ein, ... so ist der Bewohner/Mieter zum Umzug in ein Pflegeheim verpflichtet".

Mit Schreiben vom 23. Januar 2000 erklärte der Beklagte zu 1 die Kündigung des Vertrags. In einem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 16. März 2000 heißt es u.a.: "Die von meinen Mandanten ausgesprochene Kündigung des Betreuungsvertrags und auch ihre Reaktion hierauf liegen mir vor. Meine Mandanten halten an der Kündigung fest". Mit Anwaltsschreiben vom 10. April 2000 ließ die Klägerin die im "Auftrag der Eheleute M." (Beklagten) ausgesprochene Kündigung mit der Begründung zurückweisen, der Betreuungsvertrag sei nicht ordentlich kündbar; die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung lägen nicht vor.

Die Klägerin verlangt Vergütung für die Zeit von Mai 2000 bis Ende Dezember 2001 in Höhe von insgesamt 2.556,46 EUR nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

B. Die BGH-Entscheidung
Der BGH stellte fest, dass der Klägerin Vergütungsansprüche für Betreuung ab Mai 2000 nicht zustehen, weil die Beklagten den Betreuungsvertrag wirksam nach den Rechtsvorschriften zum Dienstvertrag gekündigt haben.
  1. Kündigung nach dienstvertraglichen Vorschriften

    Der Vertrag konnte nach dienstvertraglichen Vorschriften (§ 620 BGB) ordentlich gekündigt werden.

    1. Für die Beendigung des Vertragsverhältnisses ist das Recht des Dienstvertrags maßgeblich. Zwar sind die durch den Betreuungsvertrag begründeten Vertragspflichten der Klägerin nicht ausschließlich dienstvertraglicher Natur. Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk- und mietvertragsrechtliche Elemente enthält. Die Anwendung von § 620 Abs. 2 BGB folgt jedoch daraus, dass gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liegt. Dieser Schwerpunkt liegt im Dienstvertragsrecht.
    2. Ein Dienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder bestimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entnehmen ist (§ 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen haben. So liegt es hier.

      Eine kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer haben die Parteien nicht vereinbart. Ob die Auslegung des Formularvertrags mit Blick auf die Bezugnahme der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Verpflichtung der Wohnungseigentümer, zur Realisierung eines betreuten Wohnens einen Betreuungsvertrag mit der Klägerin abzuschließen, die Abrede einer unter § 620 Abs. 2 BGB fallenden Zweckbefristung oder Zweckbedingung mit der Folge ergibt, dass die Dauer des Betreuungsvertrags - abgesehen von dem in § 5 geregelten Eintritt dauernder Pflegebedürftigkeit - an die Stellung der Beklagten als Wohnungseigentümer geknüpft ist, kann offen bleiben. Denn selbst wenn man diese Frage bejahen wollte, hielte eine solche Bestimmung der Vertragsdauer nicht einer Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stand. Eine wirksame - zum Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung führende - Bestimmung der Vertragsdauer durch den Zweck der Dienste läge dann nicht vor.

      Der Einwand der Klägerin, es fehle an einer der AGB-Kontrolle unterliegenden Vertragsklausel, weil sich der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit allein aus dem Zweck der Dienste ergebe, greift nicht durch. Soll das Ende eines Dienstvertrags an eine Zweckbefristung oder Zweckbedingung geknüpft, also von dem sicheren oder unsicheren Eintritt eines künftigen Ereignisses abhängig gemacht werden, so bedarf auch eine solche Bestimmung der Vertragsdauer einer Einigung der Vertragsparteien. Das führt bei formularmäßiger Regelung zur Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften, da die Regelung über eine unmittelbare Festlegung der Hauptleistungen des Vertrages hinausgeht.

  2. Maximale Vertragsbindung über zwei Jahre

    Der Dienstberechtigte kann höchstens für einen Zeitraum von zwei Jahren vertraglich gebunden werden. Unzulässig sind damit zunächst die von dem Wortlaut der Norm ausdrücklich erfassten kalendarischen Befristungen für mehr als zwei Jahre. Darüber hinaus erfasst die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck aber auch Verträge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt, sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vorausgesetzt haben. Für eine solche Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss war vorliegend nichts ersichtlich. Aber selbst bei Vorliegen einer derartigen Vorstellung führte das gesetzgeberische Anliegen, eine durch allgemeine Geschäftsbedingen begründete vertragliche Bindung des Dienstberechtigen über zwei Jahre hinaus zu unterbinden, dazu, dass es dem Verwender nach Treu und Glauben versagt wäre, einer - wie hier - erst nach Ablauf von zwei Jahren erklärten ordentlichen Kündigung entgegen zu halten, das für die Zweckbefristung oder Zweckbedingung maßgebliche Ereignis sei entgegen den Erwartungen der Parteien nun doch nicht eingetreten (§ 242 BGB).

    Die Befugnis zur ordentlichen Kündigung ist nicht nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die ordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses regelmäßig treuwidrig ist, wenn der Gekündigte bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf dessen Neuabschluss hätte. Die Regeln von Treu und Glauben greifen unter diesem Blickwinkel schon deshalb nicht ein, weil ein Kontrahierungszwang der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht besteht.

    Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Daher steht es auch dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen und demgemäß die Wohnungsnutzer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein müssen (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 i.V.m. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG). Auch sind keine grundsätzlichen Einwände dagegen zu erheben, wenn zur Umsetzung der Gebrauchsregelung mit Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen Betreuungsvertrag abzuschließen, um auf diese Weise die Grundlage für eine möglichst kostengünstige Betreuung zu schaffen. Auf durchgreifende Bedenken stößt ein solcher Kontrahierungszwang indessen jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und weder den einzelnen Wohnungseigentümern noch der Wohnungseigentümergemeinschaft wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verbleiben. Dabei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat. Beide Standpunkte führen vorliegend zu demselben Ergebnis.

    Nach den Regeln der Kontrolle Allgemeiner Geschäftbedingen ist der hier in Rede stehende Kontrahierungszwang unwirksam. Nichts anderes ergibt sich, wenn man den Kontrahierungszwang an den Vorgaben von Treu und Glauben misst, weil eine von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Verpflichtung zur Eingehung von Betreuungsverträgen mit mehr als zweijähriger Bindung die Wohnungseigentümer in unangemessener Weise benachteiligt. Dabei ist das Anliegen durchaus anzuerkennen, durch eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer eine möglichst kostengünstige Betreuung zu ermöglichen. Indessen ist zu berücksichtigen, dass selbst das Interesse der Wohnungseigentümer an einer kontinuierlichen Verwaltung keine dauerhafte Bindung an einen bestimmten Verwalter zulässt (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im Rahmen betreuten Wohnens kann nichts anderes gelten. Die Vorgabe einer dauerhaften Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunternehmen ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, würde in nicht hinnehmbarer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer und ihre Entscheidungsfreiheit beschneiden. Dazu käme es jedoch, wenn der teilende Bauträger die Wohnungseigentümer über die Teilungserklärung unbefristet, unwiderruflich oder über Jahrzehnte hinweg an ein bestimmtes Unternehmen binden könnte. Gerade im Bereich des betreuten Wohnens besteht jedoch nicht zuletzt wegen des personalen Bezugs von Betreuungsleistungen ein gesteigertes Bedürfnis, sich von Unternehmen trennen zu können, die den Erwartungen nicht entsprochen haben. Dem hat der teilende Wohnungseigentümer bei der Ausgestaltung eines Kontrahierungszwangs Rechnung zu tragen. Da das Gesetz für den Bereich des betreuten Wohnens keine Sonderregelung enthält, liegt es im Hinblick auf die einseitige Gestaltung des Kontrahierungszwangs und den personalen Bezug, den Betreuungsleistungen - anders als die von einem Verwalter zu erbringenden Dienstleistungen - aufweisen, nahe, das zulässige zeitliche Höchstmaß nicht an der für die Verwaltertätigkeit geltenden Höchstfrist von fünf Jahren auszurichten, sondern in Anlehnung an die allgemeine Vorschrift des § 309 Nr. 9 lit. a BGB (§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG) mit zwei Jahren zu bestimmen. Ob im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB eine großzügigere Beurteilung angezeigt sein kann, wenn das Interesse der Wohnungseigentümer zwingend eine höhere Mindestlaufzeit erfordert, weil bestimmte Betreuungsleistungen - etwa wegen eines herausgehobenen Investitionsaufwands - anders nicht zu erlangen sind, kann offen bleiben, weil eine solche Fallgestaltung hier nicht vorliegt.

    Die Kündigung wurde wirksam von beiden Beklagten erklärt. Einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte es hierzu nicht. Eine rechtliche Verbindung im Sinne eines einheitlichen Geschäfts besteht nicht zu den Betreuungsverträgen der anderen Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer solchen rechtlichen Verknüpfung lassen sich dem Betreuungsvertrag nicht entnehmen. Daran muss sich die Klägerin als Verwenderin des Formularvertrags festhalten lassen.

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