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Ansatz von Sach- und Arbeits­leistungen des Vermieters in der Betriebs­kosten­abrechnung .
Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich am 14. November 2012 mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf.

1. Der Fall

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Vermieterin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

2. Das Urteil

Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Mieters blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV (siehe unter 3.) die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Vermieterin hat nach Bewertung des BGH die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat.

Der Erhebung der von der Vermieterin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Mieter die Angaben der Vermieterin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.

Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12

Die Rechtsvorschrift

§ 1 BetrKV: Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

4. Wirkung für die Praxis

Die Entscheidung eröffnet den Vermietern eine erleichterte Geltendmachung von Kosten für das eigene Personal. Sie sollten sich von einem Dienstleister ihrer Wahl für die üblicherweise durch ihre Angestellten durchgeführten Arbeiten (z.B. Tätigkeiten des Hausmeisters, Gärtners, der Schneeräumung und der Gehwegreinigung) in einem detaillierten Leistungsverzeichnis ein Angebot mit konkreten Arbeitszeiten vorlegen lassen. Auf Grundlage dieser Netto – Kosten können Sie dann die Kosten für eigenes Personal bei der Ausführung solcher Arbeiten gegenüber den Mietern abrechnen.

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