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Gewerbe und Wohnen - Lösungen zur Nebenkostenabrechnung .

Weil kaum ein Mieterwechsel ohne Streit über die Betriebskosten und den Aufwand für die Zwischenablesung erfolgt, ist ein Rat gefragt, wie Konflikte intelligent zu vermeiden sind.

I. Sachverhalt

Ein Mietverhältnis endete Mitte 2006. Der Vermieter forderte die abgerechneten Betriebskosten für das Vorjahr und das angebrochene Jahr. Der Mieter erhob folgende Einwendungen:

  1. Fehlender Vorwegabzug für die teilgewerbliche Nutzung
  2. Die Ablesewerte der an den Steigeleitungen montierten Heizkostenverteiler seien nicht aussagefähig
  3. Der Mietvertrag lege die Kosten der Zwischenablesung aus Anlaß des Nutzerwechsels rechtswidrig dem Mieter auf.
  4. Die abgrechneten Kosten für Kaltwasser und Abwasser seien höher als die der örtlichen Wasserbetriebe.
II. Die Rechtsprechung
  1. Der Vermieter oder Verwalter wird einen Vorwegabzug der Betriebskosten für eine teilgewerbliche Nutzung stets vornehmen, wenn das Gewerbe höhere Betriebskosten als die Wohnnutzung verursacht hat. Sind die Kosten gleich, ist ein Vorwegabzug nicht zwingend, aber jedenfalls kein Fehler. Die Beweislast für höhere Kosten des Gewerbes liegt beim Mieter. Die hierfür erforderlichen Informationen kann er vom Vermieter verlangen, entweder durch Auskunft oder durch Einsicht in die Abrechnungsbelege.
  2. Sinn und Zweck der Heizkostenverteilung ist es, Anreize zur Energieeinsparung beim Mieter zu schaffen, indem individuell veranlasste Kosten über die Verbrauchskosten gesondert abgerechnet und zuvor erfasst werden. Da die Wärmeabstrahlung von Steigeleitungen individuell nicht beeinflussbar ist, muß die Wärmemessung in ausreichendem Abstand zur Steigeleitung erfolgen.
  3. Nutzerwechselkosten sind der Vermieter zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Der Bundesgerichtshof hat jetzt angedeutet, dass diese Kosten nicht durch eine Standardklausel im Vertrag, sondern nur durch eine individuelle vertragliche Vereinbarung übertragen werden können. Eine generelle Übertragung durch eine formularvertragliche Klausel ist jedenfalls unzulässig, da dies eine unangemessenen Benachteiligung des Mieters darstellt (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wird eine Übertragung dieser und anderer Kosten auf die Mietvertragspartei gewünscht, sollte der Vermieter den Vertrag durch einen spezialisierten Rechtsanwalt entwerfen lassen.
  4. Liegen die in der Abrechnung angegebenen (Ab)-Wasserpreise zwar über denen der örtlichen Wasserbetriebe, aber noch innerhalb der akzeptierten Messfehlertoleranzgrenze von 20 %, soll nach der jüngsten Rechtsprechung eine solche Preisgestaltung noch zulässig sein. Das überzeugt nicht. Die Rechtfertigung für eine Messfehlertoleranzgrenze von bis zu 20 % wurde für die technisch nicht zu vermeidenden Differenzen des Wasserverbrauchs zwischen dem genauer erfassenden Hauptwasserzähler und den nicht geeichten Einzelwasserzählern entwickelt. Das ist auf erhebliche Preisabweichungen gegenüber den örtlichen (Ab-)Wasserpreisen nicht übertragbar.
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