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Betriebskostenabrechnung .

Der Bundesgerichtshof hat am 21. Januar 2009 entschieden, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung besteht.

1. Der Fall

Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Guthabens. Die Vermieterin machte ihrerseits eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat die Vermieterin die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages Widerklage erhoben. Die Mieter haben geltend gemacht, die Vermieterin habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil die Mieter die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Die Vermieterin hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermiterin zurückgewiesen.

2. Das BGH Urteil

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nachforderung der Vermieterin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil sie die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51).

Die von der Vermieterin unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Mieter abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Mietern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.

Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Vermieterin wäre deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung ist aber nicht erfüllt. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen der Ansicht der Vermieterin ist § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands - abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) - doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruht.

GH Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08

3. Die Gesetzesregelung

§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

4. Konsequenz für die Praxis

Das Urteil legt es nahe, Betriebskostenabrechnungen entweder per Einwurfeinschreiben zu versenden oder diese unter Zuziehung eines Zeugen fristwahrend in die Hausbriefkästen der Mieter einzuwerfen.

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Grundsätzlich liegt in der Erteilung einer Schlussrechnung die Erklärung, dass der Architekt seine Leistungen abschließend berechnet habe.
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