Möller-Meinecke: RA Möller-Meinecke
Wasserschaden: Rat für Hauseigentümer
<2008-11-18>
Ein Wasserschaden erfordert umsichtiges und rasches Handeln des Vermieters.

Durch einen Wasserschaden können erhebliche Schäden an der Haussubstanz und dem Mobiliar der Mieter entstehen. Gebäudeschäden sollten vom Vermieter über eine Gebäudeversicherung abgesichert werden. Mieter sollten im Mietvertrag verpflichtet werden, die Schadensrisiken über eine Haftpflichtversicherung abzudecken; zudem empfiehlt sich ihnen eine Hausratversicherung für Leitungswasserschäden.

Ob und welche Versicherung die Schäden erstattet, hängt davon ab, wer den Wasserschaden verursacht hat.

1. Rohrverstopfung

Verstopfte Rohre und Abflüsse sind oft Auslöser eines Wasserschadens. Beispielsweise Windeln, Katzenstreu oder Küchentücher werden immer wieder gedankenlos in Toiletten entsorgt. Dass sie dort nicht hingehören, sollte im Mietvertrag geregelt werden. Und dazu versuchen Mieter manchmal selbst, das Rohr oder den Abfluss wieder frei zu bekommen, ohne über entsprechende Fachkenntnis oder taugliches Equipment zu verfügen.

Die unsachgemäße Rohrreinigung war auch der Auslöser für einen Wasserschaden, der vor dem Amtsgericht Gießen verhandelt wurde. Weil ein Mieter den Badewannenabfluss mit einer Hand-Druckluft-Pumpe reinigte, löste sich das Abflussrohr. Die Leidtragenden waren der Vermieter und die Bewohner eine Etage darunter. Das durch die Decke fließende Wasser aus dem Badewannenabfluss verursachte einen Wasserschaden. Die Richter sprachen dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, weil der Einsatz der Handpumpe zur Beseitigung einer Verstopfung des Badewannenabflusses aufgrund der hohen, damit erzeugten Druckluft die Gefahr birgt, dass sich Rohre lösen. Weil er dies nicht bedacht hatte, handelte der Mieter sorgfaltswidrig und musste für den Schaden aufkommen. (Az.: 48 MC 141/07)

2. Schadensanzeige

Wird ein Wasserschaden entdeckt, muss er unverzüglich dem Versicherer gemeldet werden, so sehen es die Versicherungsbedingungen vor. Doch oftmals lassen sich Schäden zunächst nicht feststellen, weil Rohre hinter der Wand oder unter dem Boden liegen und die Folgen erst später offensichtlich werden, wenn bereits weitere Schäden am Gebäude entstanden sind (sog. Weiterfresserschäden). Bei verdeckten Wasser- und Heizungsrohren wird der Schaden erst bemerkt, wenn sich Feuchtigkeitsflecken an Wand oder Decke gebildet haben. Die genaue Stelle, an der das Rohr gebrochen ist, lässt sich dann in einigen Fällen sogar nur durch einen Spezialisten und mit Einsatz einer Infrarot-Kamera feststellen.

Der BGH hat dazu klargestellt: Der Gebäudeeigentümer ist erst zur Anzeige des Schadens verpflichtet, wenn er positive Kenntnis vom Schadensfall hat. Erst wenn der Vermieter weiß, dass ein Wasserrohr undicht ist oder ein Leck hat, aus dem Wasser austritt, und es sich definitiv nicht um einen Durchfeuchtungsschaden handelt, der auf anderen Ursachen beruhen kann, muss er die Versicherung von dem Schaden in Kenntnis setzen und vor Veränderungen an der Schadensstelle mit ihr Rücksprache halten.

3. Frostschaden, Rohrbruch

Besondere Vorsicht ist bei Leerständen geboten. Denn sind Wohnungen nicht bewohnt, können Lecks an Leitungen durch Frost entstehen, sogenannte Frostschäden. Zudem wird der Wasseraustritt meist erst spät entdeckt, so dass es bereits zu erheblichen Schäden gekommen ist.

Frostschäden lassen sich vermeiden, wenn der Wasseranschluss für die Wohnung gesperrt und das Restwasser aus der Leitung abgelassen wird. Ist das nicht möglich - beispielsweise, weil andere Wohnungen auf der gleichen Etage bewohnt sind - sollte der Vermieter in der leerstehenden Wohnung die Heizung auf Frostschutz einstellen lassen, ein Minimum-Maximum-Thermometer aufhängen und den Zustand der Heizungs- und Wasserleitungen kontrollieren.

Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich die Frage zu beantworten, in welchen Intervallen ein Vermieter Heizung und Rohrleitungen zur Vorbeugung gegen Frostschäden zu kontrollieren hat. Konkret ging es um einen Wasserschaden an einem leerstehenden Haus, der wegen einem Heizungsausfall an einem Heizungsrohr entstanden war. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers weigerte sich, den Schaden zu erstatten, weil er ihrer Meinung nach nicht ausreichend seiner Kontrollpflicht in Hinblick auf das unbewohnte Haus nachgekommen sei. In der kalten Jahreszeit hätte sich der Vermieter verstärkt vergewissern müssen, dass die Heizung funktioniert. Dieser Ansicht folgten die Richter nicht und gaben dem Hauseigentümer Recht: Wie oft er die Heizung kontrollieren muss, hängt von dem bisherigen normalen Verlauf ab, je nachdem, ob die Heizung bereits öfter ausgefallen ist. Grundsätzlich muss er nicht mit dem schlimmsten Fall ("worst-case") rechnen, dem Ausfall der Heizung.

4. Beweissicherung

Um später notfalls gerichtlich den Zustand der Wohnung und Schäden an Gegenständen beweisen zu können, sollte der Vermieter den Schaden mit Fotos dokumentieren. Dazu sind gegebenenfalls auch Zeugenaussagen zu notieren. Sind Gegenstände beschädigt worden, sollte darüber eine Liste geführt werden, die alle wesentlichen Angaben zum Gegenstand enthält (Erwerbsdatum, Kaufpreis etc).

In vielen Fällen können Wasserschäden nur mit Hilfe eines Trockengerätes restlos behoben werden, das dann rund um die Uhr und über mehrere Wochen im Dauerbetrieb ist. Um nicht auf den Kosten für diese Stromfresser sitzenzubleiben, sollte der Vermieter sich den Zählerstand notieren. Die meisten Geräte sind mit einem Zähler ausgestattet. Oder man schaltet dem Gerät einen separaten Stromzähler vor, den er im Fachhandel erhältlich ist. Kommt ein Trockengerät zum Einsatz, sollte man unbedingt auch den Energieversorger informieren, damit man nicht aufgrund des erhöhten Stromverbrauchs höhere Vorauszahlungen leisten muss. Die Stromkosten muss der Vermieter übernehmen, sofern der Mieter nicht selbst den Wasserschaden verursacht hat.

5. Anteilige Mietminderung

Während der Schaden behoben wird und die Nutzung der Wohnung noch eingeschränkt ist, können gemäß § 536 BGB Mieter entsprechend der Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung die Miete mindern. Dabei muss es sich allerdings um einen erheblichen Mangel der Wohnung handeln. Fallen Heizung und Warmwasser nur kurzzeitig aus, besteht kein Minderungsanspruch. In Hinblick auf den Heizungsausfall spielt auch die Jahreszeit bei der Bewertung der Erheblichkeit eine Rolle. In der Übergangs- und Winterzeit allerdings geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass ein Heizungsausfall in Wohngebäuden grundsätzlich erheblich ist - außer er ist nur kurzzeitig oder geht mit einer äußerst geringen Temperaturunterschreitung der erforderlichen Wärme um 1 Grad einher.

Die Mietminderung muss dem Vermieter angezeigt werden und richtet sich nach der konkreten Einschränkung der Wohnungsnutzung. Nur wenn die Wohnung völlig unbewohnbar ist, kann die Miete um 100 Prozent gemindert werden. Eine Mietminderung kann auch dann beansprucht werden, wenn die Kosten für die Unterbringung in einem Hotel oder einer Pension vom Vermieter übernommen worden sind. Ersatz für Unterbringungskosten können Vermieter wiederum von ihrer Gebäudeversicherung verlangen. Die ihnen durch die Minderung entgangene Miete müssen sie allerdings selbst tragen.


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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